长租公寓小阳春延后 行业多措并举防资金链断裂

2020-03-09 14:31:59

原标题:长租公寓“小阳春”延后 行业多措并举防资金链断裂

“如果疫情持续3个月以上,绝大部分长租公寓企业‘没戏’了。优客逸家稍好些,但若连续3个月持续目前状况,我们也只能撑到5月份。”优客逸家CEO刘翔说,公司在积极想尽各种办法自救。

一场突如其来的疫情,正在让许多中小企业经历着生存的历练与考验。

新年伊始,新冠肺炎疫情暴发,紧张的防控工作全面开启。疫情之外,中小企业的生存和发展也增加了新的挑战,特别是餐饮、酒店、旅游、长租公寓、实体零售业,其经营现状引起了社会广泛关注。

2月3日,习近平总书记主持召开中共中央政治局常务委员会会议,明确要求要切实维护正常经济社会秩序。在加强疫情防控的同时,努力保持生产生活平稳有序。

由此,一场经济界的“抗疫”之战已经打响。近日,新京报与来自一线的中小企业家深度交流,报道他们目前的生存现状和需要,以期引起外界的关注和支持,一起抗击疫情影响、谋求新的发展。

疫情突然袭来,让优客逸家乃至整个成都长租公寓运营企业遭到了前所未有的危机。“整个行业,新签租房降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比下降了10%,而且还在持续下降中。依赖长周期预收比例较高的企业,受疫情影响更大。若连续3个月持续目前的情况,我们也只能撑到5月份。”优客逸家CEO刘翔如此表示。

目前,担任成都市住房租赁专业委员会主任委员的他,正在成都范围内针对业内企业进行疫情影响调研,也在跟投资人进行疫情影响的现金流测算。通过分析,刘翔发现,最重要的变量是疫情影响的持续时间。基于此,他正带领团队制定相关应急预案,并快速推进中。

成立应急小组,确保人员及现金流安全

“1月24日当晚,优客逸家就成立了疫情应急小组,讨论防控措施,以及防疫物资的采购。”刘翔告诉新京报记者,这次疫情暴发后,公司成立应急小组,围绕租客、员工的人身安全及企业经营和现金流安全进行相关部署。

据悉,四川优客星空公寓管理有限公司(简称“优客逸家”)成立于2012年初,目前在成都、武汉、北京、杭州四地运营,累计管理房屋数近40000间。刘翔坦言,疫情当下,每个城市的长租项目都受到了影响,但影响程度取决于所在城市防控措施的严厉程度,以及防控措施持续的时间长短。

武汉项目,无疑影响最大。据悉,优客逸家在武汉有1万间房,占整体规模的25%。“武汉封城后,公共交通停了,很多人不出门,所有依赖线下的工作都暂停。目前武汉项目基本处于半瘫痪状态,能做到70%的出租回款率已属不错。”刘翔告诉新京报记者。

值得一提的是,长租公寓行业内有一个默认标准,出租率在90%以上企业才有可能盈利。80%为绝对红线,企业若持续几个月出租率在80%,则面临生死存亡的危机。不过,优客逸家于2019年引入一家带资加盟的合作商,相当于特许经营的方式管理武汉房源。有合作伙伴分担,自身资金压力因此相对较小。

在杭州方面,新京报记者了解到,近日,杭州西湖等多个行政区出台“最严禁令”称,“自2月4日起,所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。”这对于企业而言将面临较大的挑战。

除了杭州,北京的小区也已采取封闭管理,严控人员出入。此前北京有一些小区房东通知租客暂时不要返京,因为小区暂停租客进入。不过,后来北京市政府相关领导重申,任何社区、村、物业没有权力自行阻止体温检测合格的返京人员进入社区、村。所有返京人员一定要配合社区和公共部门做好体温检测和居家留观。

按往常租赁市场交易惯例,每年春节后是租赁行业的旺季,返城的人和外出实习的学生群体开始租房,各企业也都在储备等待年后市场回暖。现在,为了控制疫情,很多城市延期复工,像北京、杭州这些城市对流动人口限制严格的地方,长租公寓必然会受到影响。

谈及企业影响程度,刘翔表示,每个企业规模不同,企业每月损失多少,实际没太大参考意义,更有参考价值的指标在于同期比例,“比如,新签租房量方面,除武汉外,各企业其他城市新签租房量基本都降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比,已下降10%左右。”

刘翔向新京报记者指出,优客逸家在大年初四、大年初五时,成都出租率在93%、94%左右。但截至农历十四(2月7日),监控的数据显示,出租率已降至87%,下降了6个百分点左右。

“持续每天都在下降,因为每天新签出租量减少,新增退租量又在增加,导致出租率动态往下降。”刘翔指出,目前大部分城市还未复工,且限制人口流动,一旦大面积复工,预计出租率有所缓解。基于此,他预计2月份整体出租率下降10个点左右,若没有考虑复工缓解,出租率会下降得更严重。

据悉,新签租房下降,空置率上升,对公寓带来的损失,可分为盈亏损失和现金流损失,但从企业生存角度分析,最大的影响在于现金流的损失。

刘翔以新签出租减少1000间房为例向新京报记者解释道,若让1000间房空置1个月,从财务权责发生制这一维度分析,由于1个月企业未收到租金,无非损失了几百万元。但由于长租公寓通常采取押一付三或押二付三的预收交易规则,一旦新签租房骤降,带来的现金流损失就会数倍增长。

具体而言,假设这1000间房在北京,平均1间房每月租金3000元,长租公寓企业一年预收款为3万元左右,若按两年预收,则为6万元左右。按3万元和6万元两档次来测算,若按1个月少出租1000间房来计算,长租公寓企业1个月就损失3000万元至6000万元的现金流。若按1个月少出租10000间房来计算,企业就损失3亿元至6亿元的现金流。

因此,疫情对各家企业的影响并不相同。其中,依赖长周期预收比例较高的企业受影响更大。其背后的原因在于,“已在租的房源,企业已把未来12个月、或24个月的租金收回消耗了。而在目前这一时间点上,企业必须靠新出租房源再预收来获取现金流。”刘翔称。

在此逻辑下,一些杠杆较高,较多依赖一年、两年期预收的企业,在目前情况下,不得不采取裁员、强制要求房东免除租金的极端方式来展开自救。

“新签出租下降,对优客逸家的现金流损失相对小些,但仍然是盈亏损失的4-5倍。以1000间房计算,盈亏损失可能是一两百万元,但现金流的损失可能是七八百万元。”刘翔坦言,万幸,优客逸家从2018年开始主动去杠杆,基本按季度收款。

“小阳春”延后,多数长租公寓或只能撑到5月

纵观2019年,受整体投资环境收缩的影响,一些长租公寓企业就出现了资金链断裂,导致前期被资本推高的公寓估值下跌。同时,部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳而带来整体资产估值的下降。

“去年年底租赁淡季时,大家所期待的今年春节后的“小阳春”,会因新冠肺炎疫情而延迟。”业内人士对当前局势下的长租公寓行业分析称。

疫情当下,企业的自救至关重要。“开源节流,让企业延续安全生命周期,等到疫情出现拐点。一旦疫情得到控制,租赁需求或有可能反弹,但企业得活着等到那一天。”刘翔说。

2月7日上午,作为成都市住房租赁专业委员会主任委员的刘翔,在成都行业内进行了疫情影响调研。而在此之前,他还与优客逸家的相关投资人进行疫情影响的现金流测算。通过分析,刘翔认为,最重要的变量是疫情影响的持续时间。

据刘翔介绍,调研时他们进行了一系列测算,比如:2月份企业实际新签出租,是原计划的百分之几?3月份预计是多少,4月份情况又如何,由此预估未来3个月,企业每月损失多少现金流。在此基础上预判,若疫情持续1个月,会不会出现现金流断裂?若有,会出现在什么时候?如果疫情持续2个月,会是什么情况?持续3个月,情况又如何……

“我们目前偏乐观的判断是,此次疫情会随着政府防控力度的加大和环境温度的提升而逐渐消失。因此,暂时只做了3个月预判。如果疫情持续3个月以上,绝大部分长租公寓企业‘没戏’了。优客逸家稍好些,但若连续3个月持续目前状况,我们也只能撑到5月份。”刘翔说。

实际上,纵观新冠肺炎疫情影响下的中小企业处境,据媒体报道,清华、北大联合调研995家中小企业,85%的企业撑不过3个月。

自救、政策支持并举,等待租赁需求复苏

刘翔目前寄希望于复工,恢复正常生产秩序带来的机遇。

2月8日,国务院发布通知强调,各地区要压实企业和属地政府责任,建立健全工作机制,形成工作合力,切实做好群防群控,推动安全有序复工复产。

2月9日,国务院联防联控机制举行新闻发布会,国家发展改革委经贸司副司长陈达介绍,目前除湖北省外,全国其他30个省份均已安排企业复工复产。

优客逸家本部从2月3日开始已通过在家远程办公的方式恢复工作。从大年初四开始,成都区域也有一部分值班外勤人员开始复工。对于这部分员工,优客逸家做好了一系列防护措施,“有租客回来,需要有人提供带看或上门服务,不能让基础服务瘫痪给城市管理带来新的问题。”

刘翔预计,复工后租赁市场会有小幅回暖,疫情得到全面控制后,预计租赁市场将迎来一波小旺季。

另有业内人士认为,短期受新冠肺炎疫情影响, 2020年上半年,尤其是1-3月份,市场将继续低温运行,但随着后续疫情的发展及控制,租赁需求会逐渐恢复,包括节后换租的需求、毕业季租赁需求等,市场逐渐修复。

不仅如此,政策层面对中小企业的支持也在增多。苏州、上海、北京、青岛等地相继出台支持性措施,各地政策均提出减租减税、延缓社保缴费等措施。以北京为例,在已出台“19条”措施基础上,2月6日,北京再推“16条”措施,包括减费降租、加大金融支持等,帮助中小微企业渡过难关。

谈及企业能做的自救措施,刘翔表示,投资人层面,可考虑做一些增资。此外,控制现金流消耗,其中,最大部分在于房租支出及人员工资。重装修“二房东”模式下,空置时间的装修投资折旧损失是无法弥补的。

“企业在万不得已情况下,再去跟房东协商免租或延付,但这种沟通肯定不能强制。能免就免,不愿意免,就考虑能不能缓付。”刘翔称,目前还在观察疫情影响的持续性和严重性,优客逸家还没有大面积接洽房东,只是抽样沟通了几十个房东,了解房东意愿。

人员支出方面,截至目前,优客逸家并没有裁员和减薪动作,“在企业还能承担多一些时,尽量不要影响个体。”不过,刘翔也坦言,若疫情持续一两个月,应急预案内不排除裁员、减薪或薪水缓发的情况。

“自救也只能多争取一两个月。但这一两个月对企业而言非常宝贵。”刘翔表示。

刘翔告诉记者,对于风险的预判,其实在其创业之初便已考虑。选择了“二房东”包租模式,又做了投资装修,相当于重资产投入,且有库存风险。此外,在长租公寓这一长周期领域,企业必然要考虑周期性波动、经济危机等风险。

“企业只有考虑了跨周期波动的风险,经营策略才会相对稳健,就能‘熬’过波动。若经营策略较激进,企业很容易在退潮时‘裸泳’。”基于此,在刘翔看来,此次疫情会让行业更为理性。如果企业还能存活下来,根基一定相对扎实、稳健。

“虽然目前我们可能也就几个月安全期,但我仍坚持认为,如果企业各项机制、经营相对稳健,总能找到资源注入、外部援助的机会,若企业本身有很多问题,一旦出现危机,很难有机会拯救回来。”刘翔称。